Les économies du neuf

Selon les secteurs géographiques, l’immobilier neuf permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20% pour une acquisition classique. C’est le cas d’un achat en VEFA jusqu’à 300 mètres autour d’une zone ANRU, un quartier d’aménagement et de rénovation urbaine faisant l’objet d’un plan de redynamisation. Dans le cas d’un appartement affiché à 250 000€ HT, son prix TTC avec une TVA à 5,5% passe de 300 000€ à moins de 265 000€. Une économie notable.

Si la TVA réduite est réservée aux biens situés en zone ANRU, les frais de notaires réduits sont valables pour l’ensemble des acquisitions de biens neufs. Les frais de notaires se situent en effet entre 7 et 8 % du prix d’un bien dans l’ancien, contre seulement 2 à 2.5 % dans le neuf, grâce aux frais de mutation réduits.

Le financement d’un logement neuf lorsqu’ils sont achetés pour être une résidence principale donne accès au prêt à taux zéro (PTZ) pour les ménages éligibles. Ce prêt aidé par l’État et sans intérêt vient en complément d’un crédit immobilier classique pour les emprunteurs qui ne dépassent pas un certain plafond de ressources, variable selon la zone géographique du bien et la composition du foyer. Il peut prendre en charge jusqu’à 40 % du coût du bien.

L’exonération de taxe foncière pendant deux ans n’est pas soumise à conditions dans le cadre d’un achat en VEFA. Le propriétaire peut en bénéficier que le logement soit une résidence principale ou secondaire, habité ou mis en location. En revanche, cette exonération peut être partielle, limitée à certaines opérations voire supprimée par délibération dans certaines collectivités locales.

Pour les investisseurs, un avantage fiscal peut être déterminant dans un projet de constitution de patrimoine locatif : le dispositif Pinel. Il octroie en effet une déduction d’impôt sur le revenu de 12 à 21 % du prix d’achat d’un bien neuf sur une durée de six à douze ans. Cette baisse d’IR est soumise à plusieurs plafonds (ressources du locataire, montant du loyer) et conditions liées à l’emplacement du logement dans un secteur en tension immobilière.

Si un logement neuf est plus cher à l’acquisition, c’est en raison notamment des normes de construction toujours plus exigeants auxquels il est soumis. Il doit en effet respecter un niveau bas de consommation d’énergie primaire imposé par la réglementation thermique (50 kWh/m²/an pour la RT 2012). Pour cela, un bien neuf bénéficie d’une conception et de matériaux qui lui assurent une isolation renforcée pour réduire les besoins en chauffage l’hiver et en climatisation l’été. Avec une classe énergie A généralement, ce type de logement éco-performant va drastiquement réduire la facture énergétique par rapport à la moyenne des logements en France qui se situent entre les classes D et E.

Par ailleurs, un achat en VEFA suppose qu’il n’y aura pas de travaux à prévoir à court ou moyen terme, à la différence d’un bien ancien où l’on voudra effectuer des rafraîchissements, lorsque ce ne sont pas des travaux d’économies qui s’imposeront ! Cela s’applique également à la copropriété, qui ne réservera pas de travaux dans l’immédiat et pourra à ce titre dispenser les copropriétaires de fonds de travaux.