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Vente en VEFA : quel est le rôle du syndic ?
Découvrez les obligations du syndic provisoire, qui gère la copropriété en attendant la livraison totale des lots d’un immeuble neuf et la tenue de la première AG.
Lorsque vous achetez un appartement dans le cadre d’une VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), vous devenez de fait copropriétaire de l’immeuble dès la livraison effective de votre lot. Vous entrez alors dans le champ de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut des copropriétés en France.
Pour un achat en VEFA, cette loi impose la création d’un syndic provisoire dès la livraison du premier lot de l’immeuble à son acquéreur. Ce syndic provisoire représente les propriétaires jusqu’à la tenue de la première assemblée générale. C’est au promoteur immobilier que revient le rôle de choisir ce représentant, qui assure toutes les missions officielles du syndic lors de cette période particulière.
Mode de désignation, durée du contrat, obligations… découvrez-en plus sur le rôle de ce représentant du syndicat des copropriétaires.
Comment le syndic provisoire est-il choisi ?
Le cas d’une copropriété sans syndic est interdit selon le droit français. Pour pallier cette situation lors de l’achat d’un logement sur plan, la loi autorise la création d’un syndic à vocation provisoire. Ce dernier est choisi directement par le promoteur immobilier :
- · soit le promoteur fait rédiger le règlement de copropriété par son notaire avant la vente des lots, l’ajout d’une clause spécifique au document permettant de désigner le syndic provisoire,
- · soit il nomme ultérieurement un syndic provisoire parmi les copropriétaires de l’immeuble, leur faisant alors part de son choix par courrier.
Quelles sont les missions du syndic provisoire d’une copropriété neuve ?
Le rôle du syndic provisoire est identique à celui du syndic élu. Il prend en charge de nombreuses missions administratives et financières telles que
- · l’enregistrement au registre national des copropriétés
- · la création du carnet d’entretien du bâtiment
- · l’approbation par vote d’une assurance en responsabilité civile
- · la sélection des différents contrats de fournisseurs : internet, chauffage, électricité…l’ouverture de deux comptes bancaires : un pour les finances, l’autre pour les travaux de la copropriété
Le syndic provisoire représente aussi légalement le syndicat des copropriétaires pour défendre ses intérêts en cas de litige. Ce rôle est essentiel, notamment lors de la livraison des parties communes à la fin des travaux de construction. Le syndic s’assure alors d’émettre les éventuelles réserves (défauts suite aux travaux, vices, non-conformité…) lors du procès-verbal de livraison.
L’organisation de l’assemblée générale
Le syndic provisoire organise la première assemblée générale (AG) des copropriétaires et crée son ordre du jour. Il peut proposer le renouvellement de son mandat. La loi ALUR du 27 mars 2014 précise toutefois le caractère obligatoire de la mise en concurrence des devis de syndics, afin que les copropriétaires aient le choix entre plusieurs candidats
Les obligations du syndic après l’élection
Si un nouveau syndic est élu, le syndic provisoire lui transmet les archives de copropriété dans un délai d’un mois. Il fait également suivre l’état des comptes dans les trois mois après l’assemblée générale.
Quelle est la durée du mandat du syndic provisoire ?
Le syndic provisoire dispose d’un mandat d’un an à partir de la date de la naissance de la copropriété (livraison du premier lot) pour organiser la première assemblée générale. Passé ce délai, les copropriétaires ont la possibilité d’organiser eux-mêmes l’AG. Ils peuvent aussi saisir le tribunal de grande instance pour demander la gestion de l’immeuble par un administrateur provisoire en attendant une nouvelle élection.
En résumé :
- dans le cas d’une VEFA, le promoteur choisit un syndic provisoire qui dispose d’un mandat d’un an pour organiser la première assemblée générale des copropriétaires
- il obtient tous les pouvoirs d’un syndic classique pour la gestion de la copropriété
- il est tenu d’établir un budget prévisionnel pour les premières dépenses de la copropriété, sans oublier de préciser les honoraires pour sa mission de syndic.
