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Comment se passe la revente d’un bien en Bail Réel Solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux ménages modestes d’acquérir un logement à moindre coût au titre de résidence principale. En pratique, le BRS est un contrat signé entre un preneur et un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), organisme à lucrativité limitée reconnue et agréée par le préfet de région. Il permet aux ménages dont les revenus n'excèdent pas un certain plafond de ressources d’acheter uniquement les murs d’un bien, laissant la propriété du terrain à l’OFS. En retour, le ménage propriétaire doit verser une redevance mensuelle durant toute la durée d’occupation du logement acquis.
Quelles sont les conditions de revente d’un bien en BRS ?
Il ne suffit pas de se retrouver dans l’une des situations sus énumérées pour acter la vente d’un bien en BRS. Il faut encore remplir certaines conditions. Exceptée la première qui concerne avant tout le vendeur, les conditions suivantes sont à remplir par l’acquéreur.
Le respect du plafond de vente
En matière de revente de biens en BRS, il est primordial de respecter le plafond de vente établi. Pour connaître ce seuil, qui correspond au prix de vente maximal au m² du bien immobilier à revendre, il faut notamment se référer au montant hors taxes fixé pour chaque zone géographique concernée par le dispositif BRS.
La conformité avec le plafond de Prêt social location accession (PSLA)
L’acquisition comme la revente d’un bien immobilier en BRS doit respecter le plafond de ressources fixé en fonction de la zone géographique de la résidence et du nombre d’habitants.
Ce seuil correspond aux plafonds du prêt social de location accession (PSLA), lequel est un dispositif d’accession à la propriété mis en place par les pouvoirs publics en 2004 et s’adressant, au même titre que le BRS, aux ménages modestes. Dans le processus de revente d’un logement en BRS, il faut ainsi s’assurer que le nouvel acquéreur répond aux critères d’éligibilité au PSLA.
La condition de la résidence principale
Le BRS, rappelons-le, ne prend pas en compte les résidences secondaires. En conséquence, un logement acquis en bail réel solidaire ne peut être revendu qu’à condition que les nouveaux acquéreurs l’achètent au titre de résidence principale.
La partition l’Organisme de Foncier Solidaire
En cas de revente d’un logement en BRS, l’OFS a un rôle important à jouer. En effet, il revient à la structure d’encadrer et de fixer le prix de vente des logements achetés avec un bail réel solidaire. Cette disposition a été consacrée dans le but de conserver l’accessibilité économique et sociale du logement au plus grand nombre, mais également pour faciliter la recherche d’un nouveau preneur.
Dans la plupart des cas, le prix de vente est le même que le prix d’achat initial du logement. Toutefois, le montant de la plus-value est actualisé suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Quelles précautions prendre lors de la revente en BRS ?
En cas de revente d’un logement acquis en BRS, les risques d’enfreindre les règles en vigueur ne sont pas écartés. Pour s’en prémunir et pour réussir l’opération de revente, il faut :
- prendre soin de trouver un acquéreur qui respecte toutes les conditions d’éligibilité au BRS ;
- s’assurer que le nouvel acquéreur est agréé par l’OFS ;
- se faire accompagner par un organisme expérimenté dans la vente de logement acheté avec le BRS ;
- ne pas oublier de s’acquitter de ses redevances vis-à-vis de l’OFS.
Notez que passé un délai d’un an de recherche d’un nouvel acquéreur, l’OFS se charge de racheter le bien et de trouver un nouveau propriétaire.
