Location vide ou meublée : Que choisir ?

Vous venez d’investir dans l’immobilier locatif. Un charmant appartement dans une belle agglomération et maintenant est venue l’heure de le mettre à la location. Mais quel type de location ? C’est bien le problème que rencontre chaque bailleur. Faut-il louer son bien vide ou meublé ? Il existe quelques faits concrets qu’il est important d’avoir à l’esprit avant de prendre une décision.
Tout d’abord, concentrons-nous sur un bien meublé. L’avantage numéro un dans ce type de location est le prix du loyer. En effet, le fait même de proposer des meubles est un service, et tout service se paie. C’est pourquoi, d’une manière générale, à qualité, surface et emplacement équivalents, un appartement meublé se louera entre 10 et 30% plus cher qu’un appartement vide. C’est une différence qui peut en convaincre plus d’un... Surtout qu’avec un loyer plus cher, le rendement locatif brut de votre bien sera supérieur. Ce qu’il est important de savoir c’est que pour déterminer les performances d’un bien, c’est sa rentabilité nette qu’il faut calculer. Le rendement locatif brut ne suffit pas à déterminer si votre appartement est rentable, il faut déduire des revenus locatifs les charges de copropriété, la taxe foncière, et même les frais de gestions éventuels pour définir ce qui correspond à la rentabilité nette du bien.

Autre avantage de la location meublée, c’est la fiscalité. En effet, la fiscalité est plus favorable lorsqu’il s’agit d’un bien meublé. Pourquoi ? Tout simplement parce que le bailleur d’un bien meublé peut prétendre au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Un statut qui permet de considérer les loyers encaissés, non pas comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez donc, soit bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives sous le régime microbic. Soit d’une déduction des charges pour leur montant réel et appliqué sous le régime réel d’imposition.

La location meublée est soumise à des règles bien précises en matière d’équipement. Il doit obligatoirement être chauffé, disposer de l’eau potable, être équipé de sanitaires, d’un réfrigérateur et plaques de cuisson ou four à micro-onde mais aussi de tout le mobilier de vie courante, c’est à dire : lit, matelas, table, chaises, rangements ... L’objectif est que le logement soit habitable et utilisable dès l’instant où le locataire pose ses valises.

Les avantages de la location meublée sont certains. Mais comme tous avantages, ils sont suivis de quelques inconvénients. En effet, la location vide a elle aussi des arguments de taille à mettre en avant. Et l’argument principal concerne la rentabilité de votre bien. Premièrement, d’un point de vue purement contractuel, le bail d’un logement vide sera de 3 ans contre 1 an ou 9 mois (pour un étudiant) pour un logement meublé. En d’autres termes, le locataire apporte ses propres meubles, ce qui témoigne bien d’une volonté de s’installer durablement dans le logement. Ce qui limite de ce fait le changement fréquent de locataire. Votre bien est également moins soumis à la vacance. Lorsque vous louez un logement meublé, vous devez relouer plus fréquemment, ce qui peut entraîner des périodes de vacance locative, où votre appartement est inoccupé et par relation de cause à effet, vous ne touchez pas de loyer durant cette période. Ainsi, louer un logement non meublé vous garantit une certaine stabilité dans vos revenus. Les loyers sont perçus avec bien plus de régularité ce qui entraine une meilleure rentabilité de votre bien. Un locataire s’installant dans un logement vide viendra avec ses propres meubles. Il souhaitera faire de ce lieu son petit cocon, il paraît donc normal qu’il y fasse attention. Par conséquent il est logique qu’un logement vide limite les frais d’entretien.