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Crédit immobilier : à quoi correspond le taux d'effort ?
Lorsque vous envisagez de contracter un crédit immobilier, l'un des termes incontournables que vous rencontrerez est le "taux d'effort". Souvent employé par les conseillers bancaires, il détermine la part de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt immobilier. Une bonne maîtrise de ce concept vous permettra non seulement de maximiser votre capacité d'emprunt, mais aussi de préserver votre équilibre financier.
Qu’est-ce que le taux d’effort ?
Le taux d’effort est un indicateur qui mesure la part des revenus d'un ménage consacrée au remboursement de ses dettes ou de ses charges financières, principalement liées à un prêt immobilier ou à un loyer.
Que ce soit pour un achat classique ou pour un achat en VEFA, ce ratio permet aux banques et aux institutions financières d'évaluer la capacité d'un emprunteur à supporter ses charges sans mettre en péril sa stabilité financière.
En général, le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels, bien qu’il soit permis, par dérogation, dans des conditions spécifiques et pour une fraction limitée de dossiers, d’octroyer des prêts dépassant ce taux.
La différence entre le taux d’effort et le taux maximum d’endettement réside principalement dans leur précision. Le taux maximum d’endettement est une estimation approximative de la capacité d'emprunt, basée sur les prêts en cours et sur les revenus. En revanche, le taux d’effort prend en compte une catégorie plus large de charges (y compris les dépenses liées au logement, les taxes et autres frais fixes), pour fournir une image plus précise de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Ainsi, le taux d’effort permet de calculer le "reste à vivre", c'est-à-dire le montant disponible pour les dépenses courantes après avoir payé les charges fixes et les remboursements d'emprunts.
Que prend-on en compte dans le calcul du taux d’effort ?
Pour déterminer votre taux d’effort, il faut considérer à la fois vos revenus et vos charges mensuelles. Voici les principaux éléments pris en compte dans ce calcul :
Revenus
- Revenus d'activité professionnelle : salaires, primes, commissions pour les salariés et revenus des travailleurs indépendants.
- Revenus de remplacement : indemnités de chômage, indemnités maladie et allocations d'invalidité.
- Pensions de retraite : revenus de la retraite ou de la préretraite.
- Revenus du patrimoine : loyers perçus, dividendes et intérêts des placements financiers.
- Prestations sociales : allocations familiales, aide au logement, etc.
Charges
- Remboursements d'emprunts : les crédits à la consommation et les prêts immobiliers en cours.
- Loyer : le montant du loyer payé mensuellement si vous êtes locataire.
- Charges de copropriété : les frais liés à la copropriété pour les propriétaires.
- Taxes : taxe d'habitation et taxe foncière.
- Dépenses courantes : électricité, eau, gaz, téléphone, Internet...
- Assurances : assurances habitation, santé, automobile...
Imaginons un ménage avec des revenus nets mensuels de 4 000 euros. Le total des charges mensuelles s'élève à 1 200 euros (comprenant le loyer, les remboursements de crédits, les dépenses courantes et les assurances). Le reste à vivre est donc de 2 800 euros.
Le taux d'effort se calcule ainsi :
Taux d'effort = (Charges mensuelles / Revenus nets mensuels) x 100
Dans cet exemple :
Taux d'effort = (1 200 / 4 000) x 100 = 30 %
Les outils de simulation de prêt immobilier peuvent vous aider à mieux comprendre votre situation financière et à anticiper les décisions des banques.
Comment augmenter son taux d’effort en réduisant ses charges ?
Pour augmenter votre taux d’effort et pouvoir emprunter davantage pour votre projet immobilier, il est souvent plus facile de réduire vos charges que d'augmenter vos revenus. Voici quelques stratégies pour diminuer vos dépenses :
Rachat de crédit
Le rachat de crédit consiste à regrouper plusieurs emprunts en un seul prêt avec un taux d’intérêt plus avantageux. Cela permet de réduire le montant de vos mensualités et de prolonger la durée de remboursement, ce qui allège vos charges mensuelles. Cette opération peut être réalisée par une autre banque ou par votre établissement actuel, selon les conditions proposées.
Remboursement anticipé
Si vous avez des crédits qui arrivent bientôt à échéance, pensez à les rembourser par anticipation. Cela supprimera ces lignes de dépenses de votre budget. Toutefois, veillez à vérifier si des frais de remboursement anticipé s’appliquent et si cette opération est réellement avantageuse dans votre cas spécifique.
Optimisation des dépenses courantes
- Énergie : comparez les offres des différents fournisseurs d’électricité et de gaz pour trouver les tarifs les plus compétitifs.
- Télécommunications : réduisez vos abonnements téléphoniques et internet en optant pour des forfaits moins coûteux.
- Assurances : négociez vos primes d’assurance habitation, automobile et santé ou changez d’assureur pour obtenir de meilleures offres.
Réduction des dépenses de loisirs et non essentielles
- Abonnements et adhésions : annulez les abonnements à des services que vous n'utilisez pas fréquemment.
- Sorties et loisirs : privilégiez les activités gratuites ou moins coûteuses.
Budget et gestion financière
- Suivi des dépenses : utilisez des applications de gestion de budget pour suivre vos dépenses et analyser vos habitudes de consommation.
- Épargne automatique : mettez en place des virements automatiques vers un compte d’épargne pour vous assurer de mettre de côté une partie de vos revenus chaque mois.
Une gestion rigoureuse de vos finances personnelles vous permettra d’améliorer votre taux d’effort et d’optimiser votre dossier de prêt.
