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LMNP : pourquoi investir en location meublée non professionnelle ?
L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution de plus en plus présente au sein des foyers désireux de constituer un patrimoine grâce à la location de biens meublés (qui s’oppose à la location nue).
LMNP et LMP sont deux statuts différents, bien distincts dans leur fonctionnement.
Investir dans un tel projet de logement meublé permet de concilier investissement immobilier et les avantages fiscaux propres au statut LMNP.
Étudions dans un premier temps les caractéristiques d’une LMNP afin de mieux définir ce que cela représente concrètement. Nous développerons ensuite l’aspect fiscal ainsi que la revente d’un bien en LMNP.
Quelles sont les caractéristiques d’une LMNP ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) présente des caractéristiques bien spécifiques.
Ce qui distingue le loueur
Il s’agit d’un loueur immobilier (propriétaire ou locataire en sous-location avec autorisation) qui met à disposition un logement meublé à la location. Ce loueur peut être un propriétaire possédant un patrimoine immobilier de famille (héritage), ou bien un investisseur locatif cherchant à générer des revenus secondaires, par exemple.
Le loueur ici n’est pas un professionnel de la location meublée. Son statut de « non professionnel » répond à deux caractéristiques :
- Les revenus générés par cette activité ne doivent pas dépasser le seuil annuel des 23 000 €.
- Ces mêmes revenus doivent rester inférieurs de 50 % aux revenus du foyer fiscal.
Ces limites permettent de définir si un loueur de meublés peut prétendre au statut LMNP ou non. Au-delà de ces seuils, le statut de loueur meublé professionnel s’impose.
Qu’il soit professionnel ou non, le loueur de meublés doit déclarer son activité au guichet unique et obtenir un numéro de SIRET. Cette déclaration doit intervenir dans les quinze jours après le début d’activité.
Ce qui distingue le logement
Le caractère meublé du logement est un point important. En effet, la location meublée s’oppose à la location dite « nue », c’est-à-dire sans mobilier. La location meublée est définie par la loi ALUR ainsi que par un décret 2015-981 du 31 juillet 2015 qui liste l’ensemble des biens meubles indispensables à une occupation normale. Cette liste exhaustive doit être étudiée au préalable par le loueur en LMNP. Elle énumère tout ce qui doit être présent dans le logement et donc ce qui différencie cette location d’une location « nue ».
Ce qui distingue le bail
Le bail sera également différent tant dans son fond que dans sa forme selon la destination du logement meublé ou selon sa durée :
- destination de résidence principale ;
- activité de résidence « seniors » ou EPHAD ;
- résidences touristiques ou d’affaires ;
- logement étudiant, etc.
Le bail peut être de nature commerciale et délégué à un tiers selon l’importance du projet créé (par exemple, la commercialisation d’un EPHAD).
Un bail peut être réalisé sous seing privé, c’est-à-dire un contrat de réservation avant acte, ou rédigé par un tiers professionnel. Un notaire est habilité à sa rédaction.
Quel est le régime fiscal propre au statut LMNP ?
Tout comme celle de la location meublée professionnelle, la fiscalité de la location meublée non-professionnelle présente des spécificités notables et quelques obligations comptables.
Déclaration fiscale ordinaire
Comme tout contribuable, le loueur en statut LMNP doit annuellement déclarer les revenus liés à son activité de location meublée. Ces revenus locatifs entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une déclaration complémentaire (n° 2042-C) doit être remplie à cet effet.
Selon la configuration de l’activité LMNP (ainsi que du profil du loueur et des recettes générées), le contribuable peut choisir de se déclarer au régime micro-BIC ou au régime réel.
Le régime micro ne peut être utilisé au-delà de revenus supérieurs à 72 600 € dans le cas de la location d’un logement à usage d’habitation ou au-delà de 176 200 € dans le cas des chambres d’hôtes ou de logement touristique classé.
Dans ce régime, un abattement forfaitaire de 50 % des recettes est automatiquement appliqué. Aucune dépense supplémentaire ne sera donc déduite au-delà des 50 % d’abattement.
Le régime réel consiste à tenir une comptabilité précise, mais qui peut être simplifiée (régime dit réel simplifié), retraçant l’intégralité des recettes et des dépenses de l’activité. Cela est obligatoire au-dessus des montants évoqués ci-dessus. L’avantage de ce régime est qu’il permet de déduire le montant réel des travaux réalisés, travaux qui peuvent parfois représenter des coûts très importants.
Régime fiscal extraordinaire
Le dispositif fiscal lié au statut LMNP présente des spécificités aussi bien dans événements de gestion courante (comme la déclaration annuelle des revenus) que dans les événements plus rares de la vie d’un investissement locatif :
- durée du bail : la durée est de un an, contre trois an pour une location vide ;
- revente du bien : la revente après 5 ans permet de bénéficier d’un abattement sur la plus-value immobilière ;
- assujettissement exceptionnel à la TVA : en respectant un certain nombre de conditions (l’achat d’un bien en résidence de services pour commencer), il est possible de récupérer jusqu’à 16 % de la TVA avancée lors de l’achat du bien.
Les choix réalisés en amont en termes de statut et de régime ont des conséquences. Lors de la réalisation de l’investissement en LMNP il faut bien réfléchir aux implications en matière d’impôt, à court, moyen et long terme.
La location de meublés peut être également une variable importante d’une politique d’atténuation fiscale. À ce titre, les choix doivent être cohérents, performants et optimisés.
Les services des impôts compétents sont ceux du lieu de la location meublée ou de la résidence principale du loueur. Le recours à un conseiller professionnel est vivement conseillé afin de faire le bon choix en termes de fiscalité.
Comment revendre un bien LMNP ?
Que ce soit la valorisation d’un patrimoine existant, un investissement dans une résidence de services ou un capital de bonification de retraite, le choix de la LMNP doit faire l’objet d’une réflexion en amont.
Parmi les sujets de réflexion : la revente du bien en LMNP, car elle peut intervenir dans un contexte non prévu. Il est donc capital de bien se renseigner afin d’opter pour la solution qui correspond au mieux à chaque profil de loueur.
Une revente de LMNP peut être nécessaire pour de multiples raisons :
- revente pour un autre investissement ;
- besoin de liquidités ;
- changement de vie du loueur, etc.
En LMNP cependant, on ne vend pas forcément quand on le souhaite : il faut respecter la durée du bail.
Par ailleurs, la fiscalité pourra varier selon la durée de propriété du bien. Il existe donc des moments opportuns pour effectuer une revente. Il peut être plus intéressant d’attendre l’épuisement de la réserve d’amortissement (la somme des amortissements cumulés depuis l’acquisition du bien) ; ou encore 5 ans au minimum pour commencer à bénéficier d’un abattement sur la plus-value imposable et les prélèvements sociaux.
La revente d’un bien, tout comme son acquisition, reste donc affaire de stratégie dont certains professionnels assurent la pérennité et l’efficacité.
